㈱ハチハウス、宅地建物取引士の青木です。
最近、テレビのニュース番組や新聞、ネットニュースなどで「マンションの修繕積立金」について取り上げられています。先月はNHKスペシャルや日経新聞などでも「マンション老朽化からの修繕積立金問題」について大きく紹介されていました。このブログでも何度も書いてきたとおり、中古マンションを購入する際に重要なチェックポイント一つが、住民が皆で毎月支払う管理費や修繕積立金の残高や、今後の大規模な修繕の予定などです。 最近は私の経営する会社でも、そのような情報を事前に確認するため「管理にかかる重要事項調査報告書」を求めるお客様が増えてきています。 賃貸で暮らしているときには気にしなくても良いのですが、マンションを購入・保有するのであれば、資産としてきちんと守りたいもの。金融資産と違い、マンションなどの建物は完成から年数がたてば必ず、大規模な補修が必要なところが増えてきます。人間の身体と同じですね。
最近のニュースのポイントは、
＊築年数の高いマンションが増加しているなか、計画的に修繕をしなくては老朽化してしまう。その補修費用としての修繕積立金が不足しているマンションが増加している。2018年の国の調査では約35％ものマンションで積立金が不足。（NHK調べ） また都内では、築４０年を超えているマンションの６割に長期修繕計画がありません。（日経新聞記事から）
＊建物が完成・新築で販売されした際に、修繕積立金の金額が決められているのに、なぜそのような状態になるのでしょうか？
１．修繕積立金の計画は段階的に引き上げる方式が多く、販売当初は分譲会社が売れ行きを良くするために安めに設定している場合が多い。
２．修繕積立金を段階的に引き上げるにはその都度、住民全員の総会にて1/2または3/4の賛成が必要（マンションの管理規約のタイプによります）。住民が高齢化しているなか、反対者が多く、決議が通らない場合が多い。また、決議が通っても、支払えない住民も増えて、滞納が増えるケースも。
３．昨今話題になっている工事資材や人件費の価格高騰により、想定している修繕費では賄えなくなっている。
などです。
＊このような状況が続くと、建物の資産価値が大きく損なわれたり、建物が住民や周囲に危険な状態を及ぼすことになります。国も大きな問題ととらえ、国土交通省が専門家による検討会にて議論を始めました。 マンションの修繕積立金など管理計画のガイドラインを見直すこと想定しているようです。 マンションは基本民間のものなので、ガイドラインを見直しても強制することは難しいと思いますが、販売業者や管理会社などがより意識して計画づくりをしていく方向に進むとよいと思います。
これから中古マンションを購入する人は、とにかく「修繕積立金残高」や「大規模修繕計画」についてきちんと事前にチェックしてから検討しましょう。 築年数が高くてもきちんと管理・修繕が計画をたて、実施されているマンションは沢山あります。そのようなマンションは住民も皆で自分たちの資産を守ろうという意識が高く、良いマンションです。修繕積立金が安ければよいということではない！ことを忘れないでくださいね！
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